양도 또는 취득시기

부동산세법 –장경중교수-                                       광주고시학원 ☎227-8003

1. 일반적인 경우

구 분		취득시기 또는 양도시기
원칙	대금청산일이 분명한 경우	대금청산일
예외	① 대금청산일이 분명하지 않은 경우 ② 대금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우	등기접수일

2. 특수한 경우

구 분	취득시기 또는 양도시기
장기할부조건의 경우의 취득시기 또는 양도시기	소유권이전등기 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
환지처분으로 취득한 자산의 취득시기	(원칙) 환지 전의 토지의 취득일
자기가 건설한 건축물의 취득시기	(원칙) 사용승인서 교부일 (예외) ① 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 ② 무허가건축물은 그 사실상의 사용일
대금청산일까지 미완성 또는 미확정자산의 취득시기 또는 양도시기	완성 또는 확정된 날
상속(증여)받은 자산의 취득시기	상속이 개시된 날 (증여 ~ 증여를 받은 날)

3. 취득시기의 의제

구 분	의제취득일
1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지․건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산 (1그룹)	1985년 1월 1일
1985년 12월 31일 이전에 취득한 주식 또는 출자지분 (2그룹)	1986년 1월 1일

양도가액 – 취득가액 – 기타필요경비 = 양도차익

양도차익 ~ 원칙 : 실지거래가액

예외 : 추계가액( 매 감 환(환산취득가액) 기준시가)

실지거래가액 적용시 필요경비(취득당시 실지거래가액+자본적지출액+양도비)

☆경비는오직한번!

(1) 실지취득가액 계산 (데이트 취․소․당했다.)

구분	내용
실지취득가액	취득원가 +취득세․등록면허세등 기타부대비용(재산세와 종합부동산세는 제외) * 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액계산시 필요경비로 산입된 때에는 실지취득가액의 금액에서 공제한다
소송비용․ 화해비용	취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용은 실지취득가액에 포함
당사자 이자상당액	당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함 *연체료는 제외

(2) 기타필요경비계산 (자~앙! 너 개․이라매! 부담스럽다)

구분	내용
자본적 지출액	내용연수 연장, 가치 증가시키는 수선비 * 수익적 지출액(능률유지, 관리비용)은 제외
	개량 또는 이용편의․용도변경을 위하여 지출한 비용
	취득한 후 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용
	(각종)부담금 *개발부담금, 수익자부담금, 재건축부담금등
양도 직접 비용	양도하기 위하여 직접 계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등
	증권거래세
	매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 금융기관에 양도함으로써 발생하는 매각차손

양도차익 – 장기보유특별공제 – 양도소득기본공제 = 과세표준

구분	내용
취지	보유기간 동안의 명목소득에 대한 세부담 경감과 과중한 세부담으로 인한 부동산 시장의 동결효과를 방지하는 물적공제성격이 있다.
적용요건	토지 또는 건물․조합원 입주권으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것 (보유기간은 당해자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.)
장기보유특별공제액	양도차익×공제율(2%)(30%한도) 자산별공제!
장기보유특별공제 배제	미등기양도자산, 조정대상지역 1세대 2주택이상

장기보유특별공제

양도소득기본공제

구분	내용
취지	종합소득의 소득공제와의 형평유지를 위한 인적공제의 성격을 갖는다.
적용요건	모든 양도자산에 적용 (부 부 기 ~ 주 파)
양도소득기본공제액	다음 3구분의 소득별(그룹별)로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. (양도자산별공제아님!) [1그룹] ① 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산 [2그룹] ② 주식 [3그룹] ③ 파생상품
적용배제	미등기양도자산
기본공제 적용	양도소득금액 중에서는 당해연도 중 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순차로 공제한다.

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양도소득세의 세율 구분

양도자산	세율구분	세율
토지․건물 및 부동산에 관한 권리	① 2년 이상보유 (비사업용 토지 10%가산) ② 1년 이상 2년 미만 보유 ③ 1년 미만 보유 ④ 미등기양도	6～42% (7단계) 40% 50% 70%
기타자산	(보유기간 관계없음)	6～42% (7단계)

* 주택(입주권포함)

1년 이상보유 6～42% (7단계)

(조정지역 2주택~10%가산  조정지역 3주택이상~20%가산)

1년 미만보유 40%

** 이 경우 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 양도소득 산출세액 중

큰 세액으로 한다**

신고납부 (납세지---주소지관할 세무서)

	예정신고납부	확정신고 납부
1그룹	양도일이 속한 달의 말일~2개월	다음연도 5/1~5/31
2그룹	양도일이 속한 반기의 말일 2개월

* 토지거래 허가구역 내 토지: 양도일, 허가일 중 늦은 날 ~ 2개월

* 부담부증여시 ~ 양도일이 속한 달의 말일~3개월

*가산세

신고불성실: 과소신고~10%(부당 40%)

무신고~20%(부당 40%)

납부불성실: 0.025%(일)

신축건물 환산취득가액의 5%(신축일로부터 5년 이내 양도시)

* 예정신고시에는 확정신고 아니할 수 있다 다만, 세액이 달라지는 경우에는

must(합산× 경우)

* 분납(납부세액 1,000만 초과자) ~ 2개월 이내

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